Gyakran fordulnak hozzánk azzal az igénnyel, hogy a tervezett vásárlást megelőzően nézzük meg az ingatlant, ellenőrizzük, mennyire reális az ár, illetve látszik-e valamilyen építési hiba, hiányosság, javítani való, ami befolyásolhatja az árat.
Tapasztalatunk, hogy a leendő vevő egy dolgot kér és kap az eladótól: alaprajzot.
Kétségkívül igen fontos az alaprajz, hiszen ez alapján tudja a vevő eldönteni, megfelel-e a szobaszám, a helyiségek nagysága, a lakás elrendezése a családnak, befér-e a nappaliba a szekrénysor…
Ha az ingatlan megfelel az elvárásoknak, és a vevő már gondolkodik a vásárláson, nos, itt kezdődik az értékbecslő/ingatlanszakértő munkája.
Melyek azok az alap dokumentumok, amelyre nem csupán az értékbecslőnek van szüksége az érték becsléséhez, de amelyek ellenőrzése igencsak javasolt a vevőnek, mielőtt alkuba kezd az eladóval?
Az ingatlan legfontosabb dokumentuma, „személyi igazolványa” a tulajdoni lap és a földhivatali térkép.
Miért szükségesek az értékbecsléshez ezek a dokumentumok, hiszen az ügyvéd a szerződéskötéskor úgyis lekér friss tulajdoni lapot…
Nos, az értékbecsléshez igencsak fontos információkat tartalmaznak a földhivatali papírok.
Lássuk, mit mond nekünk a tulajdoni lap, ha lakást veszünk?
A tulajdoni lapról megtudjuk a legfontosabbat: „albetétesítve” van a lakás, vagy osztatlan közös tulajdon.
Ha albetét a lakás, ellenőrizhetjük a méretét, ki a tulajdonosa, milyen arányban, terheli-e haszonélvezet, jelzálogjog…
Kiderülhet azonban az is, hogy a lakás nem albetét, hanem osztatlan közös tulajdon egy hányada. Ebben az esetben nem önálló ingatlant, hanem csak egy tulajdoni hányadot értékesítenek. A többi tulajdonostársnak elővásárlási joga van, sokszor csak széljegyen szerepelnek adásvételek, jelzálogjog bejegyzések, de azok tartalmát nem ismerjük. Az osztatlan közös tulajdon „problémás”, ezért egy ilyen ingatlant az értékbecslő általában 10 %-kal alacsonyabbra értékel. Máris akár több millió forint az érték különbség!
Ha már látja az értékbecslő, albetétesített vagy osztatlan közös tulajdonú a lakás, újabb dokumentumot fog kérni az eladótól; albetét esetén a társasházi alapító okiratot, osztatlan közös tulajdon esetén a használati megosztást.
Az értékbecslő számára a társasházi alapító okirat is nélkülözhetetlen információkat tartalmaz: mi tartozik még az albetéthez, van-e valamilyen közös tulajdonhoz használati joga, stb…
Sok esetben a lakáshoz tartozó garázs és tároló közös tulajdon maradt, de az alapító okirat rendelkezik róla, kié a kizárólagos használat. Előfordul azonban az is, hogy nem tesz említést az alapító okirat róla, mi tartozik még a lakáshoz, csak a lakók szokásjoga alapján használ valaki egy garázst, beállót vagy tárolót; ekkor sajnos az értékbecslő kénytelen felhívni a vevő figyelmét rá, hogy semmi nem biztosítja, hogy a sok millió forintért megvásárolt garázst valóban (csak) ő használhatja (és később tovább is értékesítheti).
Miért van szükség osztatlan közös tulajdon esetén használati megosztásra? Azért, mert ez az a dokumentum, amely meghatározza, hogy a tulajdoni hányad (ez az, amit majd értékesíteni fognak) „miben testesül meg”. Pl. az I. emeleti alaprajzon 5. számmal jelölt lakásban, valamint a földszinti alaprajzon 3. számmal jelölt tárolóban és 2. számmal jelölt garázsban. Ha nincs használati megosztás, nem tudom megállapítani, fizikailag mi is az eladó ingatlan.
Földhivatali térképmásolatra nem minden esetben van szüksége az értékbecslőnek.
Lakás esetében természetesen nincs rá szükség, ha azonban családi házat, ikerházat, sorházat vásárol, akkor nagyon fontos az értékelés során a térképet ellenőrizni. Családi ház esetében gyakran előfordul, hogy az épületnek csak egy része szerepel a térképen. Nos, eladni csak azt lehet, ami legálisan szerepel az ingatlan-nyilvántartásban… Mi lehet az oka, hogy egy épületrész vagy melléképület nem szerepel a földhivatali térképen? Nos, jó esetben engedéllyel építkeztek, szereztek használatbavételi engedélyt is, de elmulasztották az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetni. Ekkor az értékbecslő felhívja az eladó és a vevő figyelmét, hogy az adásvétel előtt rendezzék a nyilvántartást. Rosszabb eset, ha már az előző tulajdonos építette, és nincs meg az engedély… Még rosszabb, ha engedély nélkül építették…
Néha előfordul, hogy a megépült ház egyáltalán nem szerepel a térképen…
Nos, senki sem akar pénzt adni egy olyan épületrészért, amit esetleg az önkormányzat le akar bontatni, mert engedély nélkül épült…
A elsoroltakon kívül még számtalan problémával szembesülhetünk a tulajdoni lap és a térképmásolat ellenőrzése során, nehéz lenne mindannyit felsorolni.
Az értékbecslő feladata, hogy értékelje a tulajdoni lap, térkép, társasházi alapító okirat vagy használati megosztás adatait.
Ha mindez már tisztázott, akkor kezdődhet az érték megállapítása, mennyit ajánljunk az ingatlanért….
|
