Az értékbecslő munkája során sokféle ingatlannal találkozik. Megbízásai között szerepelhet lakótelepi panel lakás értékelése ugyanúgy, mint egy belvárosi szállodáé.
Bár igen eltérő funkciójú és értékű ingatlanokról van szó, az értékbecslő által követendő értékelési elvek igen hasonlóak.
Hogyan készül az értékbecslés pl. egy panel lakásról?
Az értékelés során az értékbecslő által követendő elveket egy alapos és az értékelési szempontokat kimerítően taglaló rendelet tartalmazza.
A rendelet három módszerrel történő értékelést javasol, de természetesen nem minden esetben használja az értékbecslő mindhárom módszert.
A lakás esetében például a három módszer közül csak kettő alkalmazható. Ezek közül az egyik az un. piaci adatok szerinti értékelés. Ennek során összehasonlító adatokat gyűjtünk, és az értékelt lakás tulajdonságait összevetjük az összehasonlító adatokkal. Az értékbecslő igyekszik hasonló nagyságú, adottságú és állapotú ingatlant találni. Így pl. egy 70 m2-es lakás esetében 60-80 m2 közötti lakásokat keresünk, felújított vagy panorámás lakás esetében is hasonlót igyekszünk találni. Ha nincs piacon vagy az adatbázisban hasonló adottságú ingatlan, akkor un. korrekciókat alkalmazunk. Itt már az értékbecslő komolyabb, több éves értékbecslési tapasztalatára van szükség.
Az értékbecslő korrekciót alkalmazhat nagyság, elhelyezkedés, műszaki állapot, igényszint, panoráma, és még sok szempont alapján. Az értékbecslő feladata eldönteni, hogy az ingatlan értékének meghatározása során milyen szempontokat tart fontosnak. Sok esetben nehezen mérlegelhető, hogy a lakás egy tulajdonsága értékcsökkentő vagy értéknövelő. Hogyan járjunk el az értékbecslés során egy gyönyörű kilátással rendelkező X. emeleti lakás esetében, ahol azonban a legfelső szinten a nyári napokon szaunában érezzük magunkat, télen viszont lakásunk jó néhány fokkal hidegebb, mint az alsó, bár kilátással nem rendelkező lakások. Lehet, hogy ebben az esetben a X. emeleti, panorámás elhelyezkedést nem tartjuk értéknövelőnek…
A lakások esetében használatos másik módszer az értékbecslés készítésekor un. hozamelvű értékelés. Ebben az esetben azt feltételezzük, hogy lakást bérbe adjuk, és ebből bevételünk keletkezik. Ebből a bevételből, no és a kiadásokból - festés, felújítás - kalkulál az értékbecslő értéket. Figyelembe kell venni az értékbecslés készítésekor, hogy milyen kereslet van az ilyen típusú ingatlanok iránt, mit várhatok, mennyi idő alatt tudom kiadni lakást, vagy mennyi ideig áll üresen.
Máshogyan jár el az értékbecslő egy szálloda értékelése esetében?
Az értékelési elvek ugyan igen hasonlók, azonban nagy gyakorlatot igényel, hogy a különböző nagyságú, elhelyezkedésű és besorolású szállodákat össze tudjuk hasonlítani, az értékbecslés készítése során a szálloda működési eredményeit értelmezni és értékelni tudjuk.
Összehasonlítva: a panel lakás értékelése könnyebb feladat az értékbecslő számára, míg egy szálloda értékelése izgalmasabb… |
